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Begünstigt durch niedrige Zinsen, erfreuen sich Vorsorgewohnungen trotz stetig steigender Immobilienpreise großer Nachfrage. Wird eine Vorsorgewohnung durch eine Privatperson zu Wohnzwecken vermietet, sind die Einkünfte in der jährlichen Einkommensteuererklärung zu berücksichtigen. Diese ergeben sich durch Abzug der wohnungsbezogenen Ausgaben (das sind Werbungskosten) von den Mieteinnahmen.
Wichtig: Es besteht die Möglichkeit, Vorsteuern, die in Zusammenhang mit dem Erwerb und den laufenden Aufwendungen anfallen, vom Finanzamt zurückzuerhalten.
Ein einfaches Berechnungsbeispiel für eine Vorsorgewohnung / Anlegerwohnung könnte so aussehen:
2 Zimmerwohnung mit 43,74 m² Wohnfläche in guter städtischer Lage
Die folgende Beispielrechnung veranschaulicht Ihnen auf vereinfachte Weise, ob sich der Erwerb einer Vorsorgewohnung finanziell für Sie auszahlt.
Beim Vorsorgewohnungskauf sind stets die Nebenkosten zu beachten, da sie einen erheblichen Anteil am Gesamtpreis ausmachen. Als Faustregel kann man in Österreich von Nebenkosten von bis zu 7-10% des Kaufpreises ausgehen.
2-Zimmer-Wohnung in Wien mit 46 m2 Wohnfläche, Nettokaufpreis 160.000 Euro
Nettomiete pro Jahr 13.000 Euro
zzgl. Betriebskosten (zahlbar vom Mieter) 2.100 Euro
Summe aller Einnahmen 15.100 Euro
Werbungskosten (= Ausgaben)
Abschreibungen pro Jahr
– entspricht 60 % des Nettokaufpreises x 1,5 % 2.430 Euro
Betriebskosten 1.900 Euro
Zinskosten 2.100 Euro
Versicherungskosten 500 Euro
Verwaltungskosten 220 Euro
Summe aller Ausgaben 7.150 Euro
Überschuss der Einnahmen pro Jahr 7.950 Euro
Wohnungsgrößen & passende Grundrisse
Die Auswahl der richtigen Wohnungsgrößen orientiert sich an der Nachfrage. Wichtig ist es den Mietermarkt genau zu beobachten. Derzeit stellen 2-Zimmer Wohnungen zwischen 35 und 55m2 und 3-Zimmer-Wohnungen bis ca. 75m2 das gefragteste Suchprofil dar.
Vorsorgewohnung Vorteil gegenüber Geld
Eine Immobilie hat gegenüber Geld den Vorteil, dass die Steigerung ihres Sachwertes im Normalfall höher ist als die Inflationsrate. Das bedeutet, dass ihr Wert mit der Zeit laufend steigt. An guten Standorten, wie zB im Ballungszentrum Wien, ist diese Entwicklung im Vergleich zur ländlichen Regionen besonders deutlich sichtbar.