Vorsorgewohnungen – Anlegerwohnungen

Als Anlagemodell hat sich die Immobilie gegenüber konservativen Anlageformen längst behauptet. Schwache Zinsen und eine unsichere Wirtschaftslage machen die Investition in Eigentumswohnungen, sogenannte Vorsorge- oder Anlegerwohnungen, sehr attraktiv. Das Prinzip einer Vorsorgewohnung ist schnell erklärt. Sie erwerben eine Wohnung und vermieten diese weiter. Mit den Mieteinnahmen können Sie die monatlichen Raten für das aufgenommene Darlehen bzw. für einen Teil des Darlehens
zurückzahlen. Später, wenn das Darlehen abgezahlt ist, erhalten Sie durch die Mieteinnahmen zusätzliche Einkünfte ein Leben lang und darüber hinaus.

Sie haben Interesse an Vorsorgewohnungen? Sie wollen mehr Infos? Ich sende ihnen unverbindlich die Prospekte und Infos zu, einfach auf Kontakt gehen und mir kurz schreiben.

Wir betreuen Kunden aus ganz Österreich und im Ausland die auf der Suche nach renditestarken Anlegerwohnungen bzw. Vorsorgewohnungen sind. Dabei liegt unser Schwerpunkt auf ausgewählten Neubau-Projekten in Österreichs attraktivsten Städten:

Durch Partnerschaften mit namhaften Bauträgern können wir Ihnen moderne Wohnungen mit durchgeplanten Grundrissen anbieten, die mit Qualität und Ausstattung überzeugen.

Was genau ist eine Vorsorgewohnung – Anlegerwohnung ?

Eine Vorsorgewohnung wird auch als einfaches Mietshaus bezeichnet. Es ist eine besondere Form einer Eigentumswohnung. Der Besitzer selbst lebt nicht in der Wohnung. Sie wurde erworben, um das investierte Kapital durch Mieteinnahmen und den steigenden Wohnungswert zu vermehren. So hat der Besitzer dauerhafte Einnahmen. Die Vorsorgewohnung wie also als Finanzinvestition gehalten.

Vorteile und Nachteile einer Vorsorgewohnung – Anlegerwohnung

VORTEILE

  • Top Alternative und Ergänzung zum Kapitalmarkt
  • Streuung des Portfolios, Entkoppelung vom Finanzmarkt
  • Krisensicher: Grundbücherliche Sicherheit –
    Wohnungseigentum
  • Wertstabil bzw. je nach Lage sogar deutliches
    Wertsteigerungspotenzial
  • Inflationsschutz durch indexierte Mieteinnahmen
    und Substanzwert
  • Solide Rendite durch steigende Mieten und Wertzuwachs
  • Umsatzsteuervorteil beim Kauf
  • Steuerliche Nutzung der Anfangskosten und Aufwendungen
  • Laufende Abschreibungen
  • Einkommenssteuerverschiebung
  • Sozialversicherungsfreie Einkünfte
  • Sie kaufen eine Wohnung und Ihr Mieter bezahlt sie

NACHTEILE

  • Ausfallsrisiko des Mieters
  • Zinsrisiko der Finanzierung
  • Sanierungsrisiko bei gebrauchten Wohnungen
  • Kapitalbindung
  • Steuerliche Beobachtung – Immo-ESt

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien oder auch Vorsorgewohnungen sind Immobilien, mit denen der Besitzer Gewinne durch Mieteinnahmen erzielen möchte und wartet, bis der Wert der Wohnung weiter steigt.

Bei weiteren Fragen nehmen Sie mit mir Kontakt auf.

Beispiele wären:

  • Grundstücke, die zur langfristigen Wertsteigerung gehalten und
  • Grundstücke, die für ein derzeit unbestimmtes zukünftiges Nutzungsgebäude gehalten werden, das im Rahmen eines Operating-Leasingverhältnisses vermietet wird.

Ein weiteres Beispiel ist eine leere Wohnung, die Bestandteil eines Operating-Leasingverhältnisses ist und vermietet und für die zukünftige Nutzung als Finanzinvestition errichtet oder entwickelt wird.

  • Immobilien, die zur Verwendung bei der Herstellung oder Lieferung von Waren oder Dienstleistungen oder zu Verwaltungszwecken gehalten werden.
  • Immobilien, die zur Veräußerung im Rahmen des normalen Geschäftsbetriebs oder während des Entwicklungsprozesses für eine solche Veräußerung gehalten werden.

Andere Klassifizierungsprobleme
Immobilien, die Bestandteil eines Operating-Leasingverhältnisses sind, können als als Finanzinvestition gehaltene Immobilien bilanziert und erfasst werden, sofern:

– Der Rest für eine Vorsorgewohnung erfüllt ist. Das Operating-Leasing wird so bilanziert, als wäre es ein Finanzierungsleasing.

– Der Leasingnehmer wendet für den erfassten Vermögenswert das in diesem Standard festgelegte Fair-Value-Modell an.

Teilweise Eigennutzung:
Daher handelt es sich bei dem vermieteten Teil um als Finanzinvestition gehaltene Immobilien. Wenn die Anteile nicht einzeln verkauft oder vermietet werden können, ist die Wohnung dann eine Vorsorgewohnung, wenn der eigengenutzte Anteil unwesentlich ist.

Nebendienstleistungen:
Wenn das Unternehmen den Bewohnern einer von dem Unternehmen gehaltenen Immobilie Nebendienstleistungen erbringt, wird die Angemessenheit der Einstufung als Vorsorgewohnung durch die Bedeutung der erbrachten Dienstleistungen bestimmt. Wenn diese Dienstleistungen eine relativ unbedeutende Komponente der gesamten Vereinbarung darstellen, kann das Unternehmen die Vorsorgewohnung als Finanzinvestition gehaltene Immobilie behandeln. Wenn die erbrachten Dienstleistungen von größerer Bedeutung sind, sollte die Immobilie als inhabergeführt eingestuft werden.

Unternehmensinterne Vermietung:
Immobilien, die an eine vertriebseigene und unternehmensinterne Firma vermietet werden, sind keine als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im Konzernabschluss, da die Immobilie aus Sicht des Konzerns eigengenutzt wird.

Erfassung:
Als Finanzinvestition gehaltene Vorsorgewohnungen sind als Vermögenswert zu erfassen. Der mit der Immobilie verbundene künftige wirtschaftliche Nutzen muss in diesem Fall dem Unternehmen zufließen und die Kosten der Immobilie verlässlich bestimmen können.

Erstmessung:
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden anfänglich zu Anschaffungskosten einschließlich Transaktionskosten bewertet. Zu diesen Kosten gehören nicht die Anlaufkosten, anormale Abfälle oder anfängliche Betriebsverluste.

Fair-Value-Modell und Kostenmodell
Für alle als Finanzinvestition gehaltenen Vorsorgewohnungen muss eine Methode angewendet werden. Änderungen sind nur zulässig, wenn dies zu einer angemesseneren Darstellung führt.

Fair-Value-Modell
Vorsorgewohnungen werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Dies ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag bei einem ordnungsgemäßen Geschäft zwischen Marktteilnehmern für den Verkauf eines Vermögenswerts oder für die Übertragung einer Verbindlichkeit gezahlt würde. Gewinne oder Verluste aus Änderungen des beizulegenden Zeitwerts von Vorsorgewohnungen sind in dem Quartal, in dem sie anfallen, im Ergebnis zu erfassen.

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Der beizulegende Zeitwert sollte die tatsächliche Lage des Marktes und des Bilanzstichtages widerspiegeln. Der beste Nachweis für den beizulegenden Zeitwert wird normalerweise durch die aktuellen Preise auf einem aktiven Markt für ähnliche Immobilien am selben Standort und unter denselben Bedingungen und vorbehaltlich ähnlicher Leasing- und sonstigen Verträge erbracht. Wenn solche Informationen nicht vorliegen, kann das Unternehmen oder die Privatperson aktuelle Preise für Immobilien unterschiedlicher Art oder unter unterschiedlichen Bedingungen finden, um Änderungen der wirtschaftlichen Bedingungen Rechnung zu tragen.

Rechenbeispiel – Berechnungsbeispiel

Nach dem erstmaligen Ansatz werden Vorsorgewohnungen gemäß dem Anschaffungskostenmodell bewertet – Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen und abzüglich kumulierter Wertminderungsaufwendungen.

Ein gutes Berechnungsbeispiel mittels einer Beispielwohnung.

Übertragungen zu oder von der Klassifizierung von Vorsorgewohnungen:
Übertragungen auf oder von Vorsorgewohnungen sollten nur vorgenommen werden, wenn eine Änderung der Nutzungsbedingungen vorliegt, die durch eine oder mehrere der folgenden Angaben belegt wird:

– Beginn der Eigennutzung.
– Beginn der Entwicklung im Hinblick auf den Verkauf.
– Ende der Eigennutzung.
– Ende des Baus oder der Entwicklung (Übertragung von Immobilien im Zuge des Baus / der Entwicklung auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien).

Fazit
Im Moment gibt es keine günstigeren Konditionen für den Kauf von Immobilien, da die Hypothekenzinsen extrem niedrig sind.

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Wissen, warum Sie kaufen möchten

Für die meisten Investoren ist eine Immobilie eine langfristige Investition. Viele wollen die Vorsorgewohnung vermieten, bevor sie die Wohnung wieder verkaufen. Wien, Graz, Frankfurt, München, Hamburg oder Düsseldorf sind Städte, in denen die Wohnungsnachfrage immer weiter wächst. Eine Wohnung in einer dieser Städten wäre eine sehr guter Investition, da der Immobilienmarkt in den Großstädten gerade boomt. Die Wohnungsnachfrage kann kaum gedeckt werden und die Mieten steigen immer weiter. Daher wurde auch die Mietpreisbremse eingeführt (Deckelung hoher Mieten). Sie müssen wissen, was Ihre Mieter unter einer guten Wohnung verstehen, hier hilft ihnen unsere Checkliste. Nur so können Sie Ihre Gewinne maximieren.

Erforschen Sie den Immobilienmarkt

Bevor Sie sich auf die Suche nach einer Immobilie machen, sollten Sie zunächst Ihre gewünschten Gebiete untersuchen. Wie bereits erwähnt, eignen sich Ballungsgebiete und Großstädte besonders für den Wohnungskauf, da die Nachfrage immer weiter steigen wird.

Überlegen Sie, ob die örtlichen Schulen, Geschäfte, kulturelle Einrichtungen und Verkehrsverbindungen das sind, wonach Ihr Mietertyp sucht, und ob die Gegend weiterhin mehr Menschen anzieht. Informieren Sie sich auch, was in Zukunft in der Region geplant ist. Große Baustellen im Verkehr sorgen nur für unzufriedene Mieter.

Hierfür sollten Sie nach an Immobilienexperten vor Ort wenden, die über die Region besser Bescheid wissen. So können Sie feststellen, ob die Region Ihren Vorstellungen für eine Vorsorgewohnung entspricht. Als Informationsquelle eignen sich auch Banken und Immobilienmakler, die den regionalen Markt gut kennen.

Standort der Anlegerwohnung bzw. Vorsorgewohnung

Der Erfolg bei Immobilieninvestitionen ist immer standortabhängig. Für eine gute Wohnung reicht es nicht, dass sie sich in der richtigen Stadt befindet, die Straße ist das entscheidene. Eine Wohnung in einer Großstadt sollte nie weiter als zwei Straßen von einer Bahnstation entfernt sein.

Erfolg bei Immobilieninvestitionen ist kein Glück, sondern der sorgfältigen Recherche. Der beste Standort für Ihre Anlage wird sich dauerhaft auszahlen.

Die steuerlichen Aspekte einer Vorsorgewohnung

Es ist zwar steuerlich nicht wirklich kompliziert, aber wenn sich jemand steuerlich noch nicht damit beschäftigt hat, wie man Kosten, die für eine Vorsorgewohnung anfallen, von der Steuer absetzt, ist es sinnvoll es sich einfach beim Steuerberater erklären zu lassen. So ist für jede vermietete Immobilie in der Steuererklärung eine Prognoserechnung abzugeben. Dieser liegt eine Prognose zugrunde, wann sich die Investition rechnet. In dieser Rechnung werden Einnahmen und Ausgaben wie Absetzung für die Abnützung (AfA), Betriebskosten und Darlehenszinsen gegenübergestellt. Daraus lässt sich dann einfach ablesen, in wie vielen Jahren sich die Investition rechnet.

Fazit:
Der wesentliche Steuervorteil einer Vorsorgewohnung ist die Refundierung der Vorsteuer vom Finanzamt. Wenn eine angenommene Mietrendite rund 3 Prozent der Anschaffungskosten ausmacht, so können zu Beginn bei angenommenen 1,5 Prozent Fremdkapitalzinsen und 1,5 Prozent Afa von den Anschaffungskosten nahezu die gesamten Mieten entsteuert werden.

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